房屋外立面改造工程量咋算？一文教你核心规则与编制流程

城市更新里，老旧小区提质的核心工程是房屋外立面改造，这改造工程里，工程量计算以及清单计价，会直接对项目造价管控产生影响，还会影响施工结算效率以及投资效益。本文结合了《建设工程工程量清单计价标准》（GB/-2024），还有建筑装饰装修行业规范，去系统梳理外立面改造工程计量的核心规则，以及清单编制的全流程，进而为造价人员提供精准的实操指引。

一、房屋外立面改造工程计量核心规则

（一）墙面基层处理工程

计算单位，是按照“m²”来进行计量的，要对墙面类型加以区分，墙面类型包含混凝土墙、砖墙、加气混凝土墙等等。

1. 规则要点方面涵盖，工程量是按照设计图示墙面展开面积来计算的，并且该计算要扣除门窗洞口、装饰线条所占的面积，同时规定洞口侧壁面积要并入墙面工程量之中； 2. 墙面凿毛、修补、找平是按实际施工面积计算，如果采用水泥砂浆找平，那么需要明确找平厚度，比如是20mm厚1:3水泥砂浆这种情况 。

特别需要说明强调：墙面进行防腐、防潮处理，假设是涂刷防水涂料、防腐涂料这种情况，要单独列项护窗栏杆工程量计算，按照“m²”来计量，并且要精准区分涂料的类型、涂刷的遍数；墙面保温层以及基层处理要分开来进行计量，保温层依据设计图表所显示的厚度，以“m³”作为计算标准。

（二）墙面装饰面层工程

计数的单位之中，像石材、瓷砖、涂料以及真石漆这类，统统都是按照“m²”来进行计量的，而装饰面板，比如铝塑板、木纹板，它们的计量方式为按“m²”或者按“块” ，是这样衡量的。

2. 规则要点：

石材墙面，按设计图示展开面积来计算，要扣除门窗洞口以及大于0.3平方米的孔洞面积，洞口侧壁、阴阳角收口面积要并入工程量。瓷砖墙面，是按设计图示展开面积计算，扣除门窗洞口及大于0.3m²的孔洞面积，洞口侧壁、阴阳角收口面积并入工程量。干挂石材，需要单独计算钢骨架工程量，按“t”计量。

涂料或者真石漆墙面怎么算呢，请按照设计图示中的墙面面积来计算，门窗洞口侧壁以及梁侧面都要并入工程量，0.3m²以内存在的孔洞其孔洞面积不扣除；涂料类型必须明确，是内墙漆，还是外墙漆，亦或是真石漆，涂刷遍数以及腻子处理要求也都要明确清楚。

装饰面板墙面，其计算方式是以设计图示尺寸按面积来计算，需扣除掉门窗洞口以及大于0.3平方米的孔洞面积，而面板安装里龙骨的工程量要单独进行列项，该列项是按“米”或者“吨”来计量。

首先，特殊说明如下，墙面装饰线条是以“m”为计量单位的，它要区分材质，材质范围包括石材线条、木质线条以及金属线条，还要区分规格，规格是宽度乘以厚度，按设计图示的长度来进行计算，计算时不扣除转角搭接的长度。

（三）门窗改造工程

1. 计算单位，门窗洞口改造依照“m²”进行计量，新做或者更换门窗按“樘”或者“m²”衡量（优先依据“樘”，要明确洞口尺寸）。

2. 规则要点：

门框窗框还有玻璃、五金件的整体拆除，要按“樘”或是“m²”来计量，并且要区分门窗类型，比如木门、铝合金门、塑钢窗等。

新制作的门窗，其计算方式为，按照设计图示所呈现的数量，以樘为单位进行计算，或者依据洞口面积，以平方米为单位来计算，项目特征里边，需要明确材质，开启的方式，玻璃的类型，像中空玻璃、钢化玻璃这类，还有五金件的规格；门窗套、窗台石要单独列出项目，门窗套按照米来计量，窗台石按照平方米或者块来计量。

3.,特别说明：门窗密封胶、防水处理，已包含于门窗安装项目内，要是需要另外做外墙防水收头的话护窗栏杆工程量计算，要单独列出项目来进行计算。

（四）屋面及檐口改造工程

1. 计算单位方面，屋面保温，是按“m²”进行计量的，檐口装饰，存在按“m”计量的情况，也有按“m²”计量的情形，屋面瓦，同样是按“m²”来计量的。

2. 规则要点：

针对屋面改造，保温层要按照被设计出来的图示厚度，以“m³”作为计算的单位，防水层需依据展开的面积，按“m²”进行计算，要把屋面烟囱、风帽底座等所占的面积扣除掉；屋面瓦是依照设计图示的面积来计算的，这里面涵盖了瓦材的铺设以及挂瓦条的安装。

檐口所进行的改造方面，檐口那儿的线条是按照“m”来用作计量的，并且要区分其材质，材质包含混凝土、金属以及木质这几种；檐口的防水收头呢，也是按照“m”来进行计量的；檐口的装饰面板则是按照“m²”来计量的。

3. 特别加以说明：屋面排水系统，此处屋面排水系统涵盖雨水管、雨水口，它们是单独进行列项的，其中雨水管是按照“m”作为计量单位进行计量的，而雨水口则是按照“个”当作计量单位进而计量的。

（五）附属构件改造工程

1. 计算单位，空调外机支架以“个”作为计量方式，外墙栏杆呢，是按“m”来计量，外墙装饰花架，若为钢结构则按“t”计量，若不是钢结构按“m²”计量，广告牌、标识牌，有的按“t”计量，有的按“m²”计量，有的按“个”计量。

2. 规则要点：

空调外机支架，要按照设计图示的数量来进行计算，其中涵盖了支架的制作、安装以及防锈处理的工作，并且需要明确其材质，材质为角钢或者槽钢，同时还要标明规格。

外墙的栏杆或者扶手，按照设计所展示的图示长度去计算，要扣除掉立柱所占据的长度，转弯的地方其搭接长度不会另外去增加；栏杆的立柱按照“根”来进行计量（要是单独列在项目之中）。

花架的装饰部分，钢结构花架的计量方式是按“t”来计算，其依据是设计图示的钢材重量，混凝土花架的计量是以“m³”为单位，木质花架则是按“m²”进行计量。

3. 特别说明：附属构件进行防腐处理，附属构件进行防锈处理，附属构件涂刷油漆，按照“m²”或者“t”来计量，附属构件单独列出来进行计算。

二、房屋外立面改造工程清单计价编制五步实操法

（一）编制准备阶段

收集基础性资料，其涵盖施工图纸，这诸如外立面效果图、施工图以及节点详图，还要有设计变更文件，现场踏勘记录，其明确定墙面现状、拆除范围，再有2024版清单计价标准，地方装饰装修工程定额，比如山东省建筑工程消耗量定额，以及当地材料价格信息，像外墙涂料、石材、门窗等市场价。

2. 清晰确定项目范围：划分界定改造内容，像只是墙面翻新，或者包含门窗更换、屋面改造以及附属构件更新之类的情况，明确改造范围，是整栋楼、单元楼还是局部墙面，还要明确技术要求，比如保温层厚度、涂料环保标准、石材耐磨等级 。

三，要去确定计价的原则：首先得明确合同具体的类型，也就是单价合同或者总价合同，接着要弄清楚材料价格风险的分担情况，做到无价材料按照四方确认机制来处理，然后还要知道工程变更的计价规则，即按照2024年新的清单规定去执行，最后要确定结算的方式，要么是过程结算，要么是竣工结算。

（二）分部分项工程量清单编制

1. 列项编码，要依据《建设工程工程量清单计价标准》附录B（其中为装饰装修工程）的编码规则，去编制项目编码，像墙面基层处理编码以及墙面涂料编码，要保证编码具有唯一性，不存在重复情况。

2. 对项目特征予以描述：将各清单项目的材质、规格、型号、安装方式以及技术要求进行详细的说明，给出这样的示例：“于墙面进行真石漆装饰，其基层是厚度为20mm的1:3水泥砂浆找平处理，真石漆需施工两遍方可成活，颜色为米黄色，其中包含门窗洞口侧壁的收口处理”。 。

3. 开展工程量的计算工作：要严格依据本指南第一部分当中的“核心计量规则”来进行计算，以此保证数据是准确无误的，就好像墙面面积的计算方式是外墙外围面积减去门窗洞口面积加上洞口侧壁面积那般，计算的整个过程都要留下痕迹；对于工程量，面积、体积这一类别的要保留两位小数，数量这一类别的则要保留整数。

（三）措施项目清单编制

1. 通用项目包含，安全文明施工费，其按当地规定费率计算，还有夜间施工增加费，以及二次搬运费，再者冬雨季施工增加费，另外已完工程保护费等，这些按定额或地方计价规则计取。

2. 特定用途项目：依据外立面改造施工所具备的特点来进行项目罗列，比如说脚手架，其中外墙脚手架是按照“m²”计量，吊篮脚手架是按照“台次”计量；垂直运输费，它的计量方式是按“m²”或者“台班”；拆除工程措施费这项，里边建筑垃圾清运要按照“m³”来计算；高空作业安全防护费，是按照“项”来确定，并且要清晰计算的基础以及费率。

（四）其他项目清单与规费、税金编制

1. 其他项目：依据合同约定来列项，其中涵盖暂列金额，其通常是分部分项工程费的5% - 8%，还包括暂估价，像材料暂估价例如高端石材，以及专业工程暂估价例如幕墙施工，计日工比如零星用工像现场修补、小型构件安装，总承包服务费是按专业分包工程费的1% - 3%计取。

2. 规费以及税金，规费依照当地住建部门所规定的费率来进行计算，像社会保险费、住房公积金这类，税金按照现行增值税的税率，也就是9%来计算，不可以擅自对费率标准作出调整。

（五）清单审核与优化

1. 合规性审查：核查项目编码，查看其是否合规，评估项目特征描述、查核工程量计算，看二者是否契合2024版清单计价标准以及地方规范，检看是否存在遗漏项目的情况，比如墙面基层防腐这件事被遗漏、门窗套安装也被遗漏，还要查看有无编号错误的项目，像屋面防水被错误地并入墙面工程这种情况 。

2. 进行合理性优化：将所要比对的对象确定为类似改造项目清单，以此用于验证措施项目的必要性，像高层外立面这种状况是否得计取吊篮脚手架这类项目；对核对材料价格信息的时效性展开核查，针对不存在价格的材料明确其询价流程；对于清单格式规范以及数据清晰作出保障，目的是方便投标人报价以及后续结算。

需注意，本文是依据《建设工程工程量清单计价标准》（GB/-2024）以及《建筑装饰装修工程工程量计算规范》（-2013）进行编制的，在实际运用当中，要结合项目所在地区的地方规定（像是山东省老旧小区改造专项计价指引）以及合同约定来作出调整，以此保证清单计价的合规性以及准确性。