5月1日住宅项目规范正式实施，好房子建设标准及影响几何？

5月1日起，《住宅项目规范》将正式开始执行。届时，“住宅楼层高度不得低于3米”、“4层或以上住宅必须配备电梯”、“每套住宅都必须具备符合日照要求的房间”等规定将变为新建住房的硬性条件和准入的基本标准。

北京、上海、深圳、广东、成都、杭州等城市纷纷推出相应措施，旨在提升住宅的适老化和节能环保水平，同时通过缩小公摊面积比例、提升层高、扩大阳台面积比例以及精确测量精装修住宅内部空间尺寸等多方面要求，促使房地产开发商提升新建住宅的品质。

中央及地方层面陆续推出了一系列高标准住房建设规范，那么，如何根据各地实际情况来具体实施“好房子”的建设呢？当这些“好房子”进入市场后，它们对新房价格以及市场销售又会产生怎样的影响呢？

“好房子”的标准

依据《住宅项目规范》（简称“规范”），在住宅项目的建设过程中，应将安全、舒适、环保以及智能化作为主要追求的目标。

这四大目标维度，实则融合了递进式的需求层次与技术赋予的双重特性。然而，在实施过程中，由于技术匹配、成本约束以及不同群体需求上的差异，各维度之间可能会出现阶段性的冲突。中国城市经济学会房地产专业委员会主任王业强在接受第一财经采访时如是表示。

他举例指出，将建筑层高提高到3米，能够提升空间的使用感受，然而这也会导致建筑本身的重量增加；为了达到隔音的需求，可能需要加厚墙体或者铺设隔音材料，这样做可能会减少室内可用的空间；全屋智能系统，比如语音控制和自动感应功能，对于老年人来说可能存在一定的操作难度，如果交互设计过于复杂，可能会影响他们的居住舒适度；虽然光伏屋顶和恒温恒湿系统等绿色技术有助于降低能源消耗，但它们在初期的安装成本较高，这可能会推高房价。

为解决前述的冲突，王业强提出，在规范执行完毕之后，行业应从“单点突破”的策略转变为“系统集成”的方向，构建“基础型、适老型、高端型”的产品分级体系，并根据不同群体的具体需求，配置相应的技术模块，从而满足不同需求群体对于“好房子”的期望。

中海地产创新研究院的总经理尤蕊在接受第一财经的采访时指出，不管是老旧住宅、保障性住房，还是改善型住宅，民众对于“理想住宅”的居住需求并没有明显的区别。保障性住房同样属于好房子，其安全性底线问题绝不能有任何疏忽。

中建集团的相关负责人向第一财经透露，经过对近五年来收集的6万余条居民调研资料和客户反馈的整理，他们总结出了172项需求。在此基础上，他们从紧迫性和出现频率两个角度进行了深入分析，最终提炼出了101项针对居民居住问题的高痛感核心需求，这些需求能够满足超过95%的居民居住痛点。

具体而言，这些关键需求涵盖了小区在遭遇大暴雨时容易发生积水的现象，阳台栏杆高度不足导致的潜在安全风险，楼道照明不足造成的昏暗环境，智能家居系统在数据安全与隐私保护方面的担忧，墙体出现的裂缝问题，室内空气流通不畅，以及建筑供暖和制冷系统的高能耗，还有高层住宅乘坐电梯所需时间较长等情况。

修订版《住宅项目规范》完成后，住建部官方网站在3月下旬发布文章，指出“长城石雕正在筹备编写《好房子建设指南》”。针对此情况，王业强提出建议，应从空间舒适性、全龄段友好性及适老化改造，以及绿色低碳和智慧技术应用等三个方面，对规范进行进一步的细化和完善。例如，在“层高须达到3米”这一要求之上，可对各类户型的最小窗户面积、自然通风的布局等进行更详细的规范，从而有效缓解高层住宅的压抑氛围和提升通风效果。

住房市场量价影响几何

地方针对住房高质量发展的具体规范逐步实施，越来越多的以“优质住宅”为核心卖点的新建住宅项目接连进入市场。

克而瑞的数据显示，至2025年2月，以“第四代住宅”为标志的新型住宅产品已在众多核心二线城市逐步推广，且其市场销售业绩普遍超越了同区域内的传统住宅项目。

成都市城市建设发展研究院的副院长冯波在接受第一财经采访时表示，成都市在去年6月份颁布了《成都市城市规划管理技术规定（2024）》；而在今年4月中旬，四川省也发布了《四川省好住房评价标准》；这些地方性的标准都对房地产开发企业在打造“好房子”项目时提出了具有本土特色的要求。在此情况下，当地依据新的住宅设计规范（优质住宅规范）所建设的商品住宅，更受到购房者的喜爱。

在上海、北京等大城市栏杆规范要求，尤蕊指出，那些品质优良的住宅项目在去化速度和销售价格上普遍占据市场优势，近期已显现出既有较高价格又有良好销量的市场行情，甚至出现了开盘短短90分钟便宣告售罄的“日光盘”现象。

“地标标准超越国家标准，企业标准又高于地标标准，新版《住宅项目规范》的推行对优质房地产企业的项目开发和建设影响有限。然而，随着国家标准的更新以及地方层面围绕‘优质住房’出台的一系列改进措施，消费者对高品质住宅市场的认知和需求教育正在逐步形成。”在尤蕊看来，新标准的实施和住宅品质的整体提升并不会导致行业领先企业的优势被削弱。

从购房者的立场来看，他们更加关注的是“住房质量的改善在多大程度上会对房价产生影响”。

王业强进行测算指出，在短期内，新建的“好房子”可能会因为技术投入，例如采用装配式建筑和绿色建材，使得建筑安装成本增加8%至12%。随着“好房子”加快进入市场，预计部分城市的新房平均价格将上升5%至8%，这或许会在一定程度上对刚需族的购买力产生影响。采用产品分级策略，能够精确对接不同支付能力消费者的需求，既能够满足他们改善生活的愿望，又能有效防止对基本需求市场的过度侵占。

王业强指出，除此之外，装配式装修、BIM技术等新型工艺的广泛应用，不仅能够有效缩短施工周期，还能减少后续的维护费用。这样一来，即便在预算有限的情况下，中小户型的刚需产品也能确保达到基本的品质要求。

尤蕊认为，在那些对价格更为敏感的刚性需求市场中，对于刚需房源或保障性住房市场的整体品质提升，对销售价格的影响并不显著。以保障性住房为例，我们预估其销售价格的涨幅大约在每平方米50元以内。

尤蕊认为，所增加的费用是可以在合理范围内控制的。这主要是因为，实现“好房子”的标准，通常并不涉及对原有住房品质标准的创新或住房材料的更换，而是要求地产开发商在建设过程中更加细致和投入，并展现出更高的全维度集成化控制能力。例如，在施工阶段，是否对窗户企口进行严格控制、是否进行淋水试验等，以及对于建造过程中出现的小问题，是否能够通过后续的运维得到弥补。

王业强还指出，新建住宅在层高、隔音效果以及智能化等方面均显著优于现有存量房。在此背景下，我们接下来应特别关注那些老旧小区的二手房，其挂牌周期是否有所延长。为应对这一挑战栏杆规范要求，一方面，我们可以通过实施城中村改造、增设电梯以及进行适老化改造等措施，来增强现有住房的功能，并在一定程度上缩小新旧住宅之间的品质差异；另一方面，通过政策引导，将存量住房引入租赁市场，将其转变为保障性租赁住房或人才公寓，从而进一步减轻这些房源直接推向市场销售的压力。